성공 사례

[사건개요]

의뢰인 A씨(원고)는 세종시 소재 분양가 상한제 적용 아파트의 분양권 매수인입니다. A씨는 분양권자 B씨(피고)와 사이에 분양권 매매에 관한 합의서를 작성하고, 향후 소유권이전등기를 넘겨받기로 하는 매매예약을 체결하였습니다.

그러나 B씨는 소유권이전등기를 마친 후, A씨와의 매매예약을 무시하고 제3자에게 해당 아파트를 더 높은 가격에 매도한 뒤 소유권이전등기까지 마쳐버렸습니다. B씨는 이후 A씨에게 기존 프리미엄 명목의 돈만 반환한 채 사건을 마무리하려 했습니다. 일방적인 계약 파기와 이중매매로 인해 시세 차익만큼의 손해를 입은 A씨는 사법고시 출신이자 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사인 김건효 변호사를 찾아 대응에 나섰습니다.

[핵심쟁점]

본 사건은 분양권 전매제한 기간 내 이뤄진 약정의 효력과 채무불이행에 따른 손해배상 범위가 최대 쟁점이었습니다.

분양권 전매제한 위반 약정의 효력: 주택법상 전매제한 기간 내 체결된 분양권 매매 및 매매예약이 강행규정 위반 또는 반사회적 법률행위(민법 제103조)로서 무효인지 여부

이행불능에 따른 손해배상 책임: 피고가 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 발생한 채무불이행 책임의 인정 여부

손해배상의 범위: 매도인이 반환한 기존 금액 외에, 계약이 정상적으로 이행되었을 경우 매수인이 얻을 수 있었던 시세 차익(이행이익)을 추가로 배상해야 하는지 여부.

[김건효 변호사의 조력 포인트]

김건효 법률사무소는 관련 대법원 판례와 주택법 조항을 정밀하게 분석하여 피고의 주장을 일목요연하게 반박하였습니다.

• 주택법상 전매제한 규정의 '단속규정' 법리 피력
  피고는 주택법상 전매제한을 위반한 매매예약이므로 무효라고 주장했으나, 김건효 변호사는 주택법 제64조가 단속규정에 불과하여 당사자 간 사법상 효력까지 무효로 만들지 않는다는 법리를 제시했습니다. 또한 민법 제103조의 반사회적 법률행위에도 해당하지 않으므로 매매예약이 법적으로 유효하다는 점을 명확히 입증했습니다.

• 채무불이행(이행불능) 및 이행이익 손해 입증
  피고가 제3자에게 아파트를 처분하여 A씨에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠졌음을 지적했습니다. 이에 따른 손해배상 범위는 매매예약에 따라 본계약이 체결되었을 때 A씨가 얻을 수 있었던 이익인 '이행불능 당시의 시가 감정액과 예정 매매대금과의 차액(이행이익)'임을 객관적인 시가 감정을 통해 정밀하게 산출했습니다.

• 피고의 기존 지급금 주장에 대한 반박
  피고는 기존에 A씨에게 일부 금액을 지급했으므로 손해배상이 완료되었다고 주장했으나, 김건효 변호사는 해당 금액이 원고가 지출했던 프리미엄의 반환일 뿐 채무불이행으로 인한 시세 차익 손해배상이 아님을 논리적으로 밝혀냈습니다.
  
  

[사건결과]

법원은 김건효 변호사의 주장을 그대로 인용하였습니다. 주택법상 전매제한 규정은 단속규정이므로 매매예약은 사법상 유효하고, 피고의 이중매매는 채무불이행에 해당한다고 판단하였습니다. 이에 따라 "피고는 원고에게 이행이익에 해당하는 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고, 소송비용 역시 피고가 부담하라"는 원고 완승 판결을 내렸습니다.